规范盘活闲置农房，签订一份权责清晰、保障有力的合同是关键环节，直接关系到农户的切身利益与合作的长期稳定。本期解读将聚焦租赁合同的核心签订要点与权益保障机制，帮助您进一步筑牢风险防线，守护合法权益。

一、规范签订租赁合同的核心要点

1．期限合法明确

要求：租赁合同期限不得超过二十年。合同应明确起止时间、租金金额及支付方式、房屋用途、改造范围与限制、到期后房屋及添附物应归属农户等核心内容。

依据：《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

2．权责清晰界定

禁止随意转租：合同中应明确约定“禁止转租”或“转租须经出租方（农户）书面同意”，以防范“二房东”违规操作、层层转租带来的资金链断裂风险与纠纷。

改造审批前置：合同中应明确，承租方如需对房屋进行改造（包含但不限于涉及结构、用途或提升安全性等的改动），必须事先取得乡镇政府等主管部门的批准，并依法办理相关手续。未经审批的改造，出租方有权要求其恢复原状，并追究相关违约责任。

3．资金安全防范

警惕“长收短付”：应特别警惕合作方（运营方）采用“长收短付”模式，即一次性向终端租客收取多年租金，却仅按短期（如按年）向农户支付租金。此模式易形成资金池，一旦运营方资金链断裂，农户将面临租金收取中断、房屋难以收回的风险。

提倡规范合同签订和资金结算：在订立合同时，需明确约定是否允许转租。如允许转租，转租方的租金支付周期应与出租方约定的支付周期保持一致。同时，鼓励租金通过村集体或第三方监管账户进行结算与监督，或约定与终端租赁周期相匹配的、周期合理的支付方式，以保障资金流稳定、透明。

二、典型风险误区与防范

误区一：“绕过村集体把关签长约，一次性收款更省心。”

风险：未通过村集体统筹和镇村审核，私下与中介或企业签订远超二十年的合同，或约定“自动续期”条款试图规避法律限制。此类合同部分内容无效，且一旦对方违约或涉及违规经营，农户难以获得组织支持，维权成本高。

防范：务必通过村集体经济组织统一协调或见证，并依托农村产权交易平台等规范渠道签订合同，且合同期限严格遵守二十年上限。

误区二：“合同签了，租金收到，其他不管。”

风险：忽视对承租方实际经营行为的监督，特别是默许或不知情下的转租行为。若次承租方（实际使用者）损坏房屋或从事非法活动，而承租方（签约方）无力担责时，纠纷将直接指向农户。

防范：在合同中明确约定农户或村集体拥有定期巡查、监督房屋使用情况的权利。发现擅自转租或改变用途等违约行为，应及时依据合同条款予以制止，并追究其违约责任。

误区三：“对方是大公司，付款模式不用愁。”

风险：轻信合作方背景，不对其提出的租金支付模式进行风险评估。尤其是“长收短付”模式，无论公司规模大小，均存在显著的资金挪用和违约风险。

防范：将“禁止运营方一次性预收终端租客超过一年（或合同约定的支付周期）的租金”或“其收款模式须向出租方报备”等条款内容写入合同，从源头控制风险。

三、权益保障的“安全网”

1．镇村审核把关：在合同签订前，待盘活利用的农房资质须由村集体和乡镇政府进行审核，从源头筛选、把控闲置农房合法性和安全性，控制利用风险。同时，对合作方的相关资质及合同文本的合规性、公平性进行审核，避免农户权益受损。

2．平台规范服务：农村产权交易平台可将通过村镇审核把关的闲置农房资源进行展示与推介，并对意向合作方的资质及合作方案进行审核把关，确保合作合法合规。通过农村产权交易平台签订的合同，可使用平台提供的规范合同范本，平台亦可提供合同备案、鉴证等服务，强化全流程的闭环管理。

3．集体统筹协调：发生合同纠纷时，农户可首先向村集体经济组织和乡镇政府反映，寻求协调解决。集体组织在前期统筹中积累的信息和资源，能为农户维权提供有力支持。

4．法律最终保障：对于无法协调的争议，应依据合同约定和《民法典》等法律法规，通过仲裁或诉讼途径解决。一份条款清晰、合法有效的合同是获得法律支持的基础。

四、常见问题解答

Q：租赁合同一定要用政府或平台提供的范本吗？

A：鼓励优先使用农村产权交易平台或相关部门推荐的规范合同范本。若自行拟定或修改，核心条款（期限、租金、用途、改造、转租、解约条件等）必须符合法律法规与政策要求，建议请专业法律人士协助审核。

Q：如果承租方未经同意改造了房屋，怎么办？

A：首先依据合同条款要求其停止并恢复原状。若拒不履行，可报告村集体和乡镇政府介入处理；造成损失的，可依法要求赔偿。合同中明确的违约责任条款在此情形下将发挥关键作用。

Q：如何确保租金能按时足额收取？

A：一是选择信誉良好、经镇村和平台审核通过的合作方；二是在合同中明确约定租金支付日期、方式及逾期支付的违约金；三是可约定通过共管账户或由村集体代转代付，增加支付保障。

结语：盘活闲置农房，合作是桥梁，合同是基石，权益是根本。各方在参与过程中，务必增强合同意识与风险意识，坚持通过规范渠道、签订规范合同、履行规范权责。唯有在法治框架下进行合作，才能让“沉睡的资产”稳定产出“持续的收益”，实现个人与乡村的共赢发展。