美丽乡居-铁城故事开放麦 |《中山古村落活化的运营之道

铁城故事开放麦 |《中山古村落活化的运营之道—90后古村落CEO的答案》

发布时间：2026-09-08 14:53:54

活动照片

图：活动照片

图源：铁城共创社

2026年5月30日下午，《铁城故事开放麦》第13期《中山古村落活化的运营之道——90后古村落CEO的答案》如期举行。主讲人张志彬以中国传统村落安堂社区为例，讲述了安堂村的运营过程，也讲述了其创立的"鄉村聚樂部ChillClub"轻资产乡创模式。

张志彬是深圳人，2013 年毕业于广东外语外贸大学法学院，先后任职于深圳大鹏新区城市更新局、佳兆业集团，深耕城市更新领域。2023 年，借着广东 “百千万工程” 推进的契机，创立有计城乡发展公司，成为珠中地区首家专注服务百千万工程的城乡发展服务商。如今他身兼多项社会职务与企业创始人身份，经过多年跨领域实践，总结出一套专属的村落活化运营之道。

一、安堂实践：三年陪伴式顾问服务

张志彬与安堂社区的合作始于2023年10月。"安堂最大的亮点在于祠堂。"张志彬在演讲中强调。村内保存有16间古老的祠堂，石板街保留完整，这在珠三角快速城市化的背景下较为罕见。但资源丰富不等于发展可以自动发生。张志彬团队介入时，安堂面临的是典型的"建设完成、运营缺位"的困境——村容村貌经过前期整治已有基础，但产业薄弱、人口外流、物业闲置、集体经济收入有限。

有计城乡发展公司为安堂提供的是"全链条陪伴式顾问服务"。张志彬将这一模式概括为四个维度：陪伴式顾问咨询、全链条专项服务、多维度产业导入、品牌化商业运营。具体而言，团队驻村工作，与村班子、强村公司（安堂物业管理有限公司）形成"两翼"配合，以"政策+市场"双轮驱动，推动"农旅融合+高端制造+古村文旅"相结合的发展模式。

图源：主讲人张志彬

（一）一产提质：从碎片化到规模化

安堂南部有近3500亩连片高标准农田，西环高速大涌出入口处，西江及岐江河水域交汇，水质优良、土地肥沃。但此前农田碎片化严重，散户种植为主，生产效率低下，村集体从农业中获得的收益有限。

“首先是化零为整”。——并非字面意义的拆分，而是通过清退、重新流转，将碎片化农田整合为可规模化经营的连片土地。这一过程耗时约两年，涉及与农户协商、镇村联合开会、市级部门协调。

整合后的土地引进了两个重点项目：一是中农域胜生物科技农业蛋白项目，拟投资5亿元，需380亩设施农业用地，总建筑面积约8万平方米，年销售额不低于1.6亿元；二是中山隆成水产高端水产养殖项目，承租517.95亩鱼塘开展高标准出口脆肉鲩养殖。两个项目的落地，使安堂农业从传统租赁分租模式转向高技术含量、高附加值的现代农业模式。

"如果只是以租赁导向来分租，你永远都实现不了高质量发展。"张志彬在演讲中分析，"因为你没有办法引进高质量的项目，而且农业规模不够会极大程度增加种植成本。"他以中山其他镇街的"千亩稻田"项目为例，说明提前做统管统租的重要性——否则生产成本、种植难度增大，基础配套设施也无法在项目前期合理规划。

（二）二产升级：村级产业园的招商运营

安堂社区中部规划有高端装备产业园项目，总用地面积38117平方米，总建筑面积133440平方米，总投资约3.37亿元。园区配套高标准停车场、宿舍、办公及员工生活设施，共9栋建筑，主力招商方向为塑胶电子、五金重型机械、智能装备、节能环保及时尚服饰产业。

这一项目的核心诉求是招商，张志彬团队与镇招商部门、村委会联合推动整体招商，最终实现13.3万平方米厂房100%出租，引进4家以上规上企业进驻，进驻率达85%。其中美迪斯创富兴五金机电设备项目整体承租，预计为安堂社区增加1600万元/年租金收入，实现村集体经济收入翻倍增长。

"村民仔细看，村集体经济收入最大的来源还是物业资产发包。"张志彬指出这种模式的利弊——高资金成本投入后，如何通过发包、整体招商既保证高质量产业入驻又保障村集体收益，是"这几年比较大的课题"。团队通过积累产业活动资源，以桥梁角色链接供需，最终达成当前效果。

图源：主讲人张志彬

（三）三产增效：古村文旅的体系化运营

安堂古村的核心风貌区是"三街七巷"——双桂大街、双桂下街、长堤街及其连接的七条巷道。张志彬团队对这一区域进行了重新规划、招商、定位和管理：双桂大街定位为"文化艺术街"，双桂下街为"民宿风情街"，长堤街为"隆都美食街"。

张志彬强调，文旅规划的关键不是"怎么招商"，而是"怎么样去用好政策的组合拳"。在文旅氛围尚未起来、物业现状未达"拎包入住"标准的阶段，社会资本投入压力大，"做示范必须要用好组合拳"。

具体操作中，安堂村史馆由旧粮仓改造，使用组织部资金；民宿品牌"三乡"与国资委合作；香山书房与文旅局合作。这些政策资金的组合使用，为核心片区打造了示范样板。

随后是"内容注入"——引进清华大学美术学院陶瓷艺术设计系教授郑宁团队，建设"郑宁·安堂乡村振兴工作室"，落地安堂美术馆、陶艺之家、培训中心三个项目。

郑宁教授是中国陶瓷学术基础奠基人之一，退休后仍在澳门科技大学带博士。郑宁团队的进驻，旨在将安堂七八百年的古村历史在艺术领域"往上再提高一个程度"。

"筑巢以后，也需要付出一定的成本，才有机会把这种大咖引回到中山的乡镇里面。"张志彬说。目前陶艺之家已孵化出多名本地手作人、陶艺老师，产品公司可独立运营。结合六一节等节点开展的活动，在公益性、社会效益和产业发展层面均产生价值。

此外，安堂通过旧改造建成书画馆，旧市场改造建成美术馆，旧祠堂改造建成乡村驿站，形成"安堂村史馆、香山书房、安堂美宿"三大示范性文化地标。活动引流方面，举办了安堂古村摄影大赛、粤港澳大湾区创业青年交流活动、中小学古村研学活动、澳门珠海社团联合总会旅游出行活动、乡村健身欢乐跑、非遗手工体验等活动。

青创孵化方面，已有小屋咖啡、幸子食院、村乐茶饮、香山书房WOOGIE餐吧等业态落地，经营者多为八零后、九零后本地青年。"这些所有的项目都是年轻人在做，"张志彬说，"青创孵化是我们最终的目的。"

图源：主讲人张志彬

（四）关于文旅本质的方法论反思

关于"建设"与"运营"的关系，他认为当前乡村振兴已进入第二阶段："第一个阶段以建设为主，城市面貌提升、艺术设置；到第二个阶段才做文化，而这些场馆最缺乏的是'怎么用'。"

他说："物业不管现状有多好，或者历史文化资源多丰富，最终归根结底是能不能被人看到，还是被用的。村庄也一样，要让别人看到。"

关于文旅的作用，他持审慎态度："文旅带来了热闹，但热闹只是文旅带来的，文旅可能增加了村集体的负担。"但他同时肯定文旅的杠杆效应："文旅可以给村带来知名度，帮助提高影响力，方便推出更好的资源。"他以崖口村为例——"为什么崖口200多间咖啡厅都能存活？为什么越来越多业态兴起？就是因为有了流量。"但他同时提醒："村集体经济有没有质的增长，这个不一定。"

他强调："乡村运营跟一般做业态的处理不一样。我们会先立足于如何提升乡村的整体IP，而不是短期引流让咖啡多卖几杯。"具体路径是：前期深调研、业态策划、流量持续运作；结合远期目标，通过短期项目让村持续产生收益；文旅旺了后的直接收益如停车收费；活动带来流量而非直接现金流，但"3500人进来，30%转发、议论、拍照，就是很好的传播"。

关于招商，他提出："招商最终目的不是让人租掉房子，最终目的是让进来的人赚到钱。这样的话项目才有持续发展，村里面的物业才有更高附加值。"

因此，前期花精力做品牌搭建，是为了让"自己村的业态也好，市场投资的业态也好，都能收获流量红利"。

关于"自来水"效应，他分享了安堂小红书数据的变化：早期搜索关键词几乎无人去过，随着三年形象业态起来、打卡点和绿化量化，"活动还没开展就有很多自来水"。这些自然流量为后续青创孵化提供了土壤。

二、鄉村聚樂部ChillClub：轻资产乡创模式

讲座后半段，张志彬从具体案例转向模式介绍，他创立的新品牌"鄉村聚樂部ChillClub"。以非遗传承、社交共享、研学美育、品牌共创为核心，打造'乡村会客厅'，构建吃住行游购娱学养创全业态闭环，助力返乡青年低成本创业、乡村高效能发展。

图源：主讲人张志彬

（一）创立背景：从项目到平台

张志彬坦承，经过几年乡村振兴实践，他意识到一个瓶颈："即使我个人或团队有再大的努力、更大的资本，可能还要花三到五年才能让一条村、一个项目达到运营成熟。但青春有限。"

2024年起，他开始思考"脱离于项目，做一个平台"——通过自有品牌、资源能力，让更多人愿意回到乡村返乡创业就业。这一构想直指三个现实痛点：城区工作离家远、通勤成本高；乡村创业试错成本高、不知道做什么项目；信心问题——"自己创业做生意，90%可能都是失败的"。

"我们要打造一个让大家都愿意来到乡村工作的地方。我们提供办公场地、水电，甚至供应链。你们就想好你们想做什么就可以。"鄉村聚樂部ChillClub由此诞生。首家门店落地圣狮国家粮仓，打造为粤港澳大湾区首个乡村振兴特色农文旅运营服务驿站。

（二）五大主题与功能定位

鄉村聚樂部ChillClub围绕五大主题构建：

非遗传承

张志彬认为"绝大部分非遗都在农村里，在我们上一代的传承里面"，但"非遗传承不会消失，非遗手艺会消失"。俱乐部的功能是让传承人"更体面地负责"——给工作机会、收入、岗位，"大家更有激情地带动更多年轻人参与"。场地定期举办非遗手作活动、巡游。

社交共享

张志彬强调"AI解决不了最后一刻：坐下来聊天、签合同、握手拍照的仪式感"。他认为当下年轻人"太不愿意社交"，而"信心比黄金珍贵"。俱乐部通过不同主题拉拢大家来听"不一定跟本职工作相关的东西"，在互动中发现商业机会、合作思路。"所有的生意、所有的成交、所有的项目起步都是坐下来签合同、握手拍照。"

研学美育

农村适合做研学美育产品。张志彬援引政策趋势：美育正被提升到与体育同等甚至更高的地位，"引领德智体美劳"。俱乐部作为"镇级运营中心"，串联周边合作基地（花海、营地、自然教育户外课堂），形成"一个俱乐部带动几个合作基地"的网络。

文化演绎

每个俱乐部配置展演厅或舞台，"每个人都有闪光点、核心才能，只是较少展示机会"。乡村文旅品牌如村BA、村超、村K等，均可在此找到落地场景。

品牌共创

俱乐部不局限于单一业态，可与餐饮、咖啡、手作、非遗等不同品牌在地化合作。"鄉村聚樂部+任何东西都可以"，作为"流量入口"和"兼容性很强的平台"，原有村摊项目也可植入全国运营体系。

（三）闭环盈利模型

张志彬也坦诚的讲述了鄉村聚樂部ChillClub的盈利模式：

第一步，在地人文宣传：挖掘乡村文化故事，打造独特IP，形成品牌认知。由本地主理人以"当地人身份、熟悉语言、熟悉场景"讲述，更快形成品牌认知。

第二步，美食小吃引流：地标美食吸引客流，低成本获客，保持高转化率。

第三步，社交体验留客：沉浸式场景体验，提升客户粘性，延长停留时间。将线上关注者吸引到线下，"一边聊天一边找痛点、找商业机会"。

第四步，产品销售增收：高毛利产品转化，多元化收入来源，持续盈利。线上线下变现渠道打开，社群整合维护客群。

模型优势概括为"可持续、可复制、高回报"：闭环运营模式长期稳定收益；标准化体系快速扩张布局；轻资产运营投资回报率优。

（四）百千万连锁战略

鄉村聚樂部 ChillClub 规划了三步扩张目标：

1 年内在大湾区布局 100 家，完成模式、标准与供应链搭建；

3 年内在粤及周边拓展至 1000 家，扩大品牌影响力；

5 年全国落地 10000 家，打造国内头部乡村共创连锁品牌。

张志彬表示，乡村市场很难做连锁，能落地百余家就具备行业优势。该项目依托八大体系提供全方位支持，涵盖品牌、供应链、流量、数字化、装修、运营、业态联动及品牌背书。

（五）供应链与IP矩阵

同时，张志彬正在打造供应链品牌"香山鸽哥"—以中山装形象的白鸽IP，寓意"没有一只鸽子能够飞出中山，我们必须让这只鸽子飞出中山"。该品牌将串联中山优质农产品、美食、文旅项目，通过农村电商、线上平台做流量扶持和渠道拓展。

"店还没开就开始做流量。现在做生意都是这么做的——店都还没开，今年就要开100家。"张志彬笑言。他援引雷军、周鸿祎等企业家频繁出镜发视频的现象，解释其自媒体策略："老板不发视频，没有人知道。"

三、现场互动：关于社群、流量与乡村未来

讲座原定一小时，实际持续近两小时。王瑾老师也提出了自己对于乡村空间运营的看法，核心是内容，内容足够有特色，流量也会自发产生。提到前段时间拜访的两个空间：珠海青年空间"须臾欢忭"——创始人阿盖提供12人以内的互动空间，限制人数、确保每人发言机会，"让年轻人愿意打开话匣子"。开平塘口无名营造社、先锋书店进驻改造粮仓，先锋书店"平常日营业额2到3万，周末10万"，其中图书仅占三成，文创五成，咖啡两成。

图：活动照片

图源：铁城共创社

王瑾老师说：商业只是"口渴了喝点东西、饿了吃点东西"，但"绝对不是为了吃喝而来"，而是为了在这一过程中的体验感，为了主理人的故事和魅力。她强调"有趣的人"是古村活力的关键。她以雍陌村"希望咖啡"为例：位于村里，但平常日营业额两三千，周末五千到万，"老客占50%到60%"。这说明"不管在旅游区还是非旅游区，先重视周边的人，把他们服务好了是保本线；外来人是盈利点"。

一名中山职业技术学院教师表示走访多地古村、古镇后，发现文旅业态同质化是乡村发展普遍难题，单靠个人力量难以破解，希望张志彬及团队后续能前往三乡镇开展指导，并寻求村落改造、文旅运营等方面的合作机会。同时提及三乡除崖口、安堂外，白石等村落也留存大量古建筑，具备开发潜力。

四、结语

近两个小时的分享，张志彬从个人经历到安堂案例，从具体运营到模式输出，呈现了一位90后乡村CEO在"百千万工程"政策框架下的实践路径。

张志彬提供了一种可讨论的样本：在建设与运营之间，在保护与发展之间，在本土与外来之间，存在一条需要持续探索的中间道路。而这条道路的关键，或许正如王瑾老师所言，在于"有趣的人"能否愿意来此，并留得下来。

铁城共创社介绍与初心

为响应遗产保护与文化传承发展的国家战略，贴合地方文化振兴需求，上海同济城市规划设计研究院有限公司遗产保护与文化复兴研究院深耕该领域前沿研究与创新实践，于 2026 年 1 月 10 日在弓箭巷 6 号正式揭牌成立中山工作站（简称 “同济中山工作站”）。工作站以 “守护文化根脉、活化历史遗产” 为核心，在开展日常业务之余，持续推动历史文化保护实践、分享优质案例，并搭建多元文化交流平台。

铁城共创社作为同济中山工作站传播香山文化、激活本土历史遗产价值的核心载体，精心策划了《铁城故事开放麦》《铁城文化沙龙》《名城保护活化宣讲》《香山 citywalk》《童心护铁城》系列品牌活动，旨在让历史文化遗产走进大众视野、融入日常生活。